Sorgenfri Torv – udvikling eller afvikling – læserbrev

Sorgenfri Torv – Det her er et debatindlæg. Det udtrykker afsenderens holdning

Skal Sorgenfri Torv rives ned og erstattes af et byggeri med en tæthed på 200-220%? – til sammenligning er tætheden eller bebyggelsesprocenten på Polititorvet 140%

Ejerne af Sorgenfri Torv er igen på vej med et forslag om at udvikle (nogen vil kalde det afvikle) det bevaringsværdige torvemiljø midt i Sorgenfri.

Gennem de sidste 10-15 år har forsøgt sig flere gange med overdimensionerede planer for Sorgenfri Torv, og de er hver gang blevet hældt ned af brættet af Lyngby Taarbæk Kommune, der har været lydhøre overfor modstanden fra lokale interesser.

Denne gang har ejerne valgt en ny strategi: De har lagt processen i hænderne på en stor entreprenør-virksomhed i samarbejde med en pensionskasse og en af vores allerbedste arkitekter, og de første spæde ideskitser ser da også lovende ud og beskrivelserne er fængslende.

Skitserne er imidlertid meget overordnede, og når forslaget bliver foldet ud, vil det se helt anderledes ud. Man behøver ikke at have arbejdet meget med ejendomsudvikling for at kunne regne sig frem til, at planerne heller ikke denne gang vil kunne gennemføres – med mindre Lyngby-Taarbæk Kommune bryder afgørende med tidligere tiders principper.

Og hvorfor nu det?

Det første problem er, at udviklingen skal starte med at et ganske vidst dårligt vedligeholdt, men alligevel velfungerende butikstorv, skal rives ned for at give plads til det nye. Det betyder at den værdi og egenkapital, der fremgår af selskabets regnskaber skal nedskrives til kr. 0.

Så skal der tilkøbes et større parkeringsareal fra kommunen, og der skal tilkøbes arealer fra DSB eller Banestyrelsen, så byggeriet kan komme lidt tættere på baneterrænet. Specielt i forhold til kommunens areal er man tidligere stødt på den ”udfordring”, at ejerne af Sorgenfri Torv vil betale mindre end markedsprisen for arealet. – Og jo højere en bebyggelsesprocent Lyngby-Taarbæk Kommune besluttersig for, des større er værdien af parkeringsarealet.

Det nye byggeri skal derefter opføres af en af vores store entreprenørvirksomheder, der hverken er kendt for at bygge smukt eller billigt. Hvis man er i tvivl om det, kan man kaste et blik på Polititorvet.

I udførelsen skal der så (måske) tages højde for at op til 25% af boligerne skal være almene for at sikre en vis diversitet i projektet. Det er en ret kommuner plejer at benytte sig af.

Summen af alt det peger på at det nye volumen skal være stort – bebyggelsesprocenten skal være høj – hvis projektet skal give mening økonomisk, og netop bebyggelsesprocenten er alle tidligere projektforslag faldet på.

Med andre ord – projektet falder formentlig til jorden alene på grund af en manglende økonomiske sammenhæng.

Dertil skal lægges en række yderligere udfordringer, som også skal håndteres:

Der er tale om en bevaringsværdig bygning, som Akademirådet har rost i høje vendinger.

Der er tale om et butikstorv, som de lokale beboere gerne vil bevare, om end de kunne ønske sig at ejerne ville vedligeholde det og udleje de ledige lokaler.

Der er forudsat en trafikal løsning med smalle begrønnede sivegader, og det ser smukt og attraktivt ud på tegninger, men kan man kun få den tanke, hvis man ikke har oplevet morgentrafikken ved Torvet ELLER simpelthen er ligeglad med om trafikken kan afvikles på en rimelig måde.

Der vil være tale om et projekt, der strider mod alle nye tanker/krav om bæredygtighed, når man river noget der kunne fungere ned for at bygge nyt.

Der er næppe tvivl om at ejerne og entreprenøren vil gå efter at maksimere byggeriets omfang, men man kan håbe at arkitekten har den faglige integritet i behold, og ikke mindst at kommunen fortsat lytter til borgerne (vælgerne) og fastholder tidligere tiders principper.

Selv hvis alt flasker sig for ejerne af Sorgenfri Torv, hvilket vil sige:

• at Kommunen skal sælge parkeringsarealet på Sydtorvet til langt under markedsværdien, hvilket de i øvrigt slet ikke må.
• at der skal vedtages en lokalplan hvor tætheden eller bebyggelsesprocenten skal være 200% eller mere, hvor den nuværende er 68% og Polititorvet er er 140%.
• at kommunen vælger at se stort på bevaringsværdien af det eksisterende butikstorv,
• at kommunen vælger at se bort fra, at trafikløsningen skal fungere,
• at kommunen vælger at sidde lokale interesser overhørig,

selv da, bliver der ikke tale om nogen væsentlig økonomisk gevinst for de nuværende ejere, og derfor forsvinder det økonomiske incitament. For at få en balance i forhold til den nuværende bogførte værdi af Torvet, skal bebyggelsesprocenten skønsmæssigt ligge på 200%-220%.

Dertil skal lægges, at selv om man vælger at se bort fra det eksisterende, og satser på et nyt – og isoleret set spændende byudviklingsprojekt, som kan fastholde Sorgenfri’s attraktivitet – så vil det kræve 4-5 års bygge- og trafikkaos, og i den mellemliggende periode skal Torvets ejere håndtere de eksisterende lejere, som også har rettigheder.

I kontrast til det håbløse projekt står, at ejerne af Sorgenfri Torv tidligere er blevet rådgivet om at Torvet kan gøres til en rigtig god forretning, hvis det vedligeholdes og drives rationelt, men de drømmer tilsyneladende stadig.

Du kan se beregningsbilag og nærmere dokumentation her.

økonomisk overslag her feasibility beregning her

Foto: Hans-Jørgen Bundgaard