Sorgenfri Torv – Det her er et debatindlæg. Det udtrykker afsenderens holdning
Skal Sorgenfri Torv rives ned og erstattes af et byggeri med en tæthed på 200-220%? – til sammenligning er tætheden eller bebyggelsesprocenten på Polititorvet 140%
Ejerne af Sorgenfri Torv er igen på vej med et forslag om at udvikle (nogen vil kalde det afvikle) det bevaringsværdige torvemiljø midt i Sorgenfri.
Gennem de sidste 10-15 år har forsøgt sig flere gange med overdimensionerede planer for Sorgenfri Torv, og de er hver gang blevet hældt ned af brættet af Lyngby Taarbæk Kommune, der har været lydhøre overfor modstanden fra lokale interesser.
Denne gang har ejerne valgt en ny strategi: De har lagt processen i hænderne på en stor entreprenør-virksomhed i samarbejde med en pensionskasse og en af vores allerbedste arkitekter, og de første spæde ideskitser ser da også lovende ud og beskrivelserne er fængslende.
Skitserne er imidlertid meget overordnede, og når forslaget bliver foldet ud, vil det se helt anderledes ud. Man behøver ikke at have arbejdet meget med ejendomsudvikling for at kunne regne sig frem til, at planerne heller ikke denne gang vil kunne gennemføres – med mindre Lyngby-Taarbæk Kommune bryder afgørende med tidligere tiders principper.
Og hvorfor nu det?
Det første problem er, at udviklingen skal starte med at et ganske vidst dårligt vedligeholdt, men alligevel velfungerende butikstorv, skal rives ned for at give plads til det nye. Det betyder at den værdi og egenkapital, der fremgår af selskabets regnskaber skal nedskrives til kr. 0.
Så skal der tilkøbes et større parkeringsareal fra kommunen, og der skal tilkøbes arealer fra DSB eller Banestyrelsen, så byggeriet kan komme lidt tættere på baneterrænet. Specielt i forhold til kommunens areal er man tidligere stødt på den ”udfordring”, at ejerne af Sorgenfri Torv vil betale mindre end markedsprisen for arealet. – Og jo højere en bebyggelsesprocent Lyngby-Taarbæk Kommune besluttersig for, des større er værdien af parkeringsarealet.
Det nye byggeri skal derefter opføres af en af vores store entreprenørvirksomheder, der hverken er kendt for at bygge smukt eller billigt. Hvis man er i tvivl om det, kan man kaste et blik på Polititorvet.
I udførelsen skal der så (måske) tages højde for at op til 25% af boligerne skal være almene for at sikre en vis diversitet i projektet. Det er en ret kommuner plejer at benytte sig af.
Summen af alt det peger på at det nye volumen skal være stort – bebyggelsesprocenten skal være høj – hvis projektet skal give mening økonomisk, og netop bebyggelsesprocenten er alle tidligere projektforslag faldet på.
Med andre ord – projektet falder formentlig til jorden alene på grund af en manglende økonomiske sammenhæng.
Dertil skal lægges en række yderligere udfordringer, som også skal håndteres:
Der er tale om en bevaringsværdig bygning, som Akademirådet har rost i høje vendinger.
Der er tale om et butikstorv, som de lokale beboere gerne vil bevare, om end de kunne ønske sig at ejerne ville vedligeholde det og udleje de ledige lokaler.
Der er forudsat en trafikal løsning med smalle begrønnede sivegader, og det ser smukt og attraktivt ud på tegninger, men kan man kun få den tanke, hvis man ikke har oplevet morgentrafikken ved Torvet ELLER simpelthen er ligeglad med om trafikken kan afvikles på en rimelig måde.
Der vil være tale om et projekt, der strider mod alle nye tanker/krav om bæredygtighed, når man river noget der kunne fungere ned for at bygge nyt.
Der er næppe tvivl om at ejerne og entreprenøren vil gå efter at maksimere byggeriets omfang, men man kan håbe at arkitekten har den faglige integritet i behold, og ikke mindst at kommunen fortsat lytter til borgerne (vælgerne) og fastholder tidligere tiders principper.
Selv hvis alt flasker sig for ejerne af Sorgenfri Torv, hvilket vil sige:
- at Kommunen skal sælge parkeringsarealet på Sydtorvet til langt under markedsværdien, hvilket de i øvrigt slet ikke må.
- at der skal vedtages en lokalplan hvor tætheden eller bebyggelsesprocenten skal være 200% eller mere, hvor den nuværende er 68% og Polititorvet er er 140%.
- at kommunen vælger at se stort på bevaringsværdien af det eksisterende butikstorv,
- at kommunen vælger at se bort fra, at trafikløsningen skal fungere,
- at kommunen vælger at sidde lokale interesser overhørig,
selv da, bliver der ikke tale om nogen væsentlig økonomisk gevinst for de nuværende ejere, og derfor forsvinder det økonomiske incitament. For at få en balance i forhold til den nuværende bogførte værdi af Torvet, skal bebyggelsesprocenten skønsmæssigt ligge på 200%-220%.
Dertil skal lægges, at selv om man vælger at se bort fra det eksisterende, og satser på et nyt – og isoleret set spændende byudviklingsprojekt, som kan fastholde Sorgenfri’s attraktivitet – så vil det kræve 4-5 års bygge- og trafikkaos, og i den mellemliggende periode skal Torvets ejere håndtere de eksisterende lejere, som også har rettigheder.
I kontrast til det håbløse projekt står, at ejerne af Sorgenfri Torv tidligere er blevet rådgivet om at Torvet kan gøres til en rigtig god forretning, hvis det vedligeholdes og drives rationelt, men de drømmer tilsyneladende stadig.
Du kan se beregningsbilag og nærmere dokumentation her.
økonomisk overslag her feasibility beregning her
Foto: Hans-Jørgen Bundgaard
2 kommentarer
Jeg har meget svært ved at se ‘ et nyt Sorgenfri torv’ for mig.
Vi har i området hovedsageligt beboere som er meget glade for at bo netop her.De fleste der bor her er mere el. mindre velstillede.
Ingen er interesseret i en betonlandsby,men vil gerne se et Sorgenfri torv i en renoveret udgave ( før det er for sent).Derfor virker det skandaløst at bygningerne for lov at stå og forfalde.Se nu det gamle smukke bibliotek.Her varer det ikke længe før vinduerne falde af.
Jeg mener helt klart at torvet har en lysende fremtid også set i lyset af genbrugelighed og retrostil.Stor ros til Greens boghandel for innovativ tænkning.
Kom nu på banen, også Ltk.Sorgenfri Torv er jo indbegrebet at Ltk.’s byggeri.
I forlængelse af Christian Melgaards glimrende indlæg i “Virum Sorgenfri avis” og som reaktion på MT Højgaards forslag til at nedrive Sorgenfri torv og bygge nye butikker og boliger, kunne man godt tilføje lidt mere om forskellene ved at rive nede og bygge nyt, frem for at renovere de eksisterende bygninger.
Christian er allerede lidt inde på det i sit indlæg, hvor han nævner det trafikale kaos det vil medføre i en årrække, hvis man vælger at bygge nyt. Men for at komme det lidt nærmere kan man prøve at stille de nødvendige handlinger op for de to forskellige situationer.
Nedrivning og nybygget Sorgenfri torv, vil kræve følgende:
Alle butikslejemål opsiges og tømmes eller genhuses (men hvor ?)
Hel eller delvis afspærring af området, både sydtorv og nordtorv.
Omlægning af busruter
Omlægning af den øvrige kørende trafik
Omlægning af den gående trafik
Etablering af byggeplads mandskabsskure m.m. på egnet sted i nærheden, men uden for byggefeltet.
Lokalisering og afbrydelse af ledninger og rør i jord.
Omlægning af ledninger og rør i jord.
Nedrivning af bygninger, fundamenter og underetager (stort indgreb da meget er jorddækket)
Alene disse indledende faser kræver en solid økonomi. (“Business case”)
Økonomien kan kun sikres ved at bygge meget mere end der var, så der opnåes flere lejeindtægter
Grundstenen i lejeindtægterne, vil være butikskæder der forlanger central placering, hvilket medfører lange døde facader i gadeplan, som man idag kan se eksempler på (Føtex og Rema) i de nye bygninger ud til Frederiksdalsvej, ved virum station, og ved røde port på lyngby hovedgade (Netto) lige før omfartsvejen.
Nordtorvet nedlægges helt i forslaget og bebygges med boliger, dvs. alle beboere fra højhusene og det nordlige område, vil skulle igennem eller uden om et nyt boligområde for at komme til butikkerne.
De planlagte bygninger ud mod Hummeltoftevej vil ligeledes blive op til 5 etager høje, og komme til at virke som en korridor til området, og dermed hindre overblik og udsyn til højhusene.
Området vil blive mere monofunktionelt, med ringe plads og økonomi for små liberale erhverv og værksteder.
MT Højgaard foreslår endvidere at der oprettes et nyt torv for enden af I.H. mundtsvej, ved siden af kirken, helt løsrevet fra den øvrige sammenhæng.
Alt nybyggeriet vil have en karakter af tungt byggeri der kræver tungt og dyrt materiel, hvilket sandsynligvis vil betyde, at en etapeopdeling vil være irrationel og dyr, og det må forventes at være een stor byggeplads i min. 3-4 år
Endvidere vil det være en kæmpe belastning for klimaet, for hele områdets infrastruktur, og fornemmelsen af det åndehul, Sorgenfri torv er idag, vil være væk. De trafikale spidsbelastningstidspunkter, som idag kan være problematiske nok, vil i den foreslåede kontekst, blive helt kaotisk og til glæde for hvem ?
“Business casen” vil være den der bliver trukket frem som modargument, hvergang der kommer forslag til at disponere anderledes, med eksempelvis en anden placering af de store butikker, placering af boligerne, lavere byggeri m.m.
“Business casen” er et udtryk for hvor meget en ejerkreds vil tjene på Sorgenfri Torv, og ikke en konsekvens af ønsker og drømme fra de lokale handlende, butiksindehavere og beboere, i tæt samarbejde med ejerkredsen.
Renovering og bevaring af Sorgenfri torv, vil kræve følgende:
Alle butikslejemål kan bibeholdes i renoveringsperioden.
En stor del af renoveringen kan udføres udefra (70-80 % af facadearealet er glas der kan udskiftes til markant bedre energiglas uden de store gener for butikkerne)
Tagarealet vil sandsynligvis kunne renoveres og efterisoleres udefra uden nævneværdige synlige konsekvenser for facaderne og uden nævneværdige gener for de handlende.
Brystningspartier vil for en stor del kunne renoveres udefra.
Hvor det måtte være nødvendigt at rømme butikker, kan dette foregå i etaper og lejere kan genhuses midlertidigt i tomme lejemål (tomme butikker og bibliotek)
Området behøves ikke at blive totalt spærret af.
Den kørende trafik behøves ikke at blive omlagt.
Den gående trafik behøves kun delvist at blive omlagt i takt med faseopdelingen.
Etablering af byggeplads vil kræve væsentlig mindre plads i kraft af de forholdsvis simple operationer
Omlægning af rør og ledninger vil ikke være nødvendigt, kun fornyelse hvis der er nedbrud.
Kælderydervægge kan renoveres med moderne effektive metoder, og som følge heraf bedre muligheder for at udnytte til små værksteder og liberale erhverv ud mod banen.
Den overordnede struktur, udseendet og rumligheder i området, kan bibeholdes, og torvet kan fortsat fungere som den flade livgivende lunge til højhusene og området, hvor man som handlende, bevæger sig direkte ind på nordtorvet, efter først at være kommet forbi et af torvets spydspidser, bageren med det store indbydende vindue langs med grønnevej hvor duften af nybagt brød ofte mærkes på ruten mod sydtorvet hvor man passerer de små kreative butikker og en af torvets andre spydspidser, boghandleren.
De nyrenoverede bygningsdele vil give store besparelser på varmebudgettet, nærmest med det samme og i takt med at de bliver færdiggjort.
“Business casen” behøver derfor ikke at være så stram, da torvet i forvejen tjener penge idag.
Hvis man alligevel ønsker at udvide “business casen” med bebyggede arealer, kan dette gøres ved at indskyde et dæk over parkeringspladsen på sydtorvet, bevare parkeringspladserne og bygge eksempelvis lave rækkehuse oven på dækket, endvidere evt. en etageejendom langs med banen, hvor cykelparkeringen i dag befinder sig.
Dette vil kunne gøres som en delvis, seperat byggeplads, der heller ikke vil stille de store krav til omlægning af trafikken igennem området i byggeperioden. Endvidere vil den forholdsvis begrænsede befolkningstilvækst det giver mulighed for, også kun give en begrænset belastning på området fremover, set i forhold til hvad MT Højgaards maximale udnyttelse af området, vil afstedkomme af belastning på hele nærområdet.
Det kan derfor kun anbefales at Sorgenfri torv bevares og renoveres som det er, som en helstøbt og meget essentiel del af en større bebyggelse og nærområde, samt sammenhæng med dette.
Til sidst, men ikke mindst, er det også det bedste for miljøet og klimaet !!!